La crisis económica en Venezuela ha impactado no sólo a los servicios básicos, sino también a la vida en comunidad dentro de los condominios. La morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento de inmuebles se ha convertido en un problema crónico en muchos edificios residenciales, llevando a juntas de condominio a tomar medidas drásticas para garantizar la sostenibilidad de las propiedades.
En Lara, así como en otros estados del país, se han registrado casos donde algunas juntas de condominios han recurrido a la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal para subastar inmuebles, cuyos propietarios adeudan entre cuatro y cinco años de pagos. Esta acción, aunque extrema, se ajusta al marco legal y busca proteger a la comunidad de la paralización de servicios esenciales, como ascensores, limpieza y seguridad.
Alexandra Gaete, abogada experta en condominios, explicó que la morosidad se concentra en personas que han abandonado sus inmuebles al irse del país, generando daños a la comunidad. Afecta también a quienes son jubilados y tienen ingresos disminuidos, otro grupo es el que simplemente no cumple con su obligación de pago.
Según Gaete, antes de tomar medidas extremas frente a los casos de morosidad, las juntas de condominios debe indagar el motivo que lleva a los propietarios a no cancelar sus mensualidades. Muchas veces, quienes tienen deudas alegan que el costo es muy elevado, mientras que otros aseguran que no pagan porque se les olvida, pero gran parte se encuentra fuera del país, y esto ha generado graves situaciones en algunos edificios en Barquisimeto, por lo que muchos buscan asesoría jurídica.
En este caso, y luego de agotar todas las mediaciones para que los dueños cancelen y que no se logre tener un contacto, aplican el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que «un propietario que no cumpla con sus obligaciones puede ser demandado para que venda sus derechos, incluso en subasta pública».
Subastan inmuebles en condominios
En Barquisimeto tienen inmuebles en subastas porque los propietarios nunca aparecieron, así lo explicó Gaete. El Estado, a través de los tribunales, da la opción de que, en cualquier momento, el propietario cancele y ahí cumplen con la obligación y se frena el proceso judicial, pero de no hacerlo pueden pagar con el inmueble.
«Todo es un proceso, es una cobranza judicial, en la que se introduce la demanda, luego citan al demandado, ahí es donde existe la oportunidad de pagar, si esto no ocurre el proceso continúa, ese inmueble queda asegurado con una medida preventiva, en ese lapso todavía el propietario puede cancelar, pero si no aparece sigue avanzando hasta llegar a la subasta pública, que es entre los mismos propietarios del condominio», aseguró Gaete.
Según la normativa legal, en los casos en que un inmueble es subastado por morosidad en el pago de los condominios, los primeros en tener opción de compra son: los copropietarios del edificio, los condominios como entidad y por último terceros interesados.
La abogado detalló que luego de subastar el inmueble, se cobra la deuda del condominio y se le da el resto del dinero recaudado al propietario.
El procedimiento ejecutivo breve puede durar de 10 a 12 meses, que es el lapso final para la subasta del apartamento o bien que se encuentra en el proceso judicial; estos meses también se agregan a la deuda.
«El condominio hay que empezar a verlo como una obligación de carácter legal y que muy pocas personas no conocen de esta legalidad, porque se puede incluso reclamar en un tribunal civil del país. Puedes llegar a reclamar el pago y puedes hasta hacer una subasta del inmueble para poder pagar esa cuenta del condominio», dijo la abogado.
Aunque esto ha ocurrido en Barquisimeto, hay otros estados como Carabobo y Zulia que también han ocurrido.
Sin embargo, algunas juntas de condominio consultadas comentaron que para llegar a este extremo pasan por varias fases de conciliación y así lograr que el propietario cancele la deuda total.