- La nueva Ley de Arrendamiento de Viviendas, promulgada el 07 de agosto, permite la libertad de contratación entre propietario y arrendatario, y elimina los trámites ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi).
En Venezuela cohabitan dos leyes inmobiliarias relacionadas con el alquiler residencial. El 12 de agosto fue publicada en Gaceta Oficial la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, que entre las cosas que estipula está la posibilidad de resolver conflictos de contratos a través del arbitraje privado y en menor tiempo, que en un juicio civil. Abogados y empresarios del sector indicaron que desde que rige oficialmente esta norma ha aumentado la demanda de alquileres, pero no en la misma proporción que la oferta en el mercado secundario, debido a que en la sociedad sigue habiendo mucho escepticismo sobre las garantías de la propiedad privada.
Estas dudas surgen porque la nueva ley de arrendamiento de viviendas no es retroactiva. Sólo rige para aquellos contratos de alquileres firmados a partir del 07 de agosto de 2026. Todos los apartamentos o casas que ya estaban alquilados antes se siguen rigiendo por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, junto con el Decreto N° 8.190 que prohíbe el desalojo y la desocupación arbitraria.
Esta «dicotomía legal» ahora impera en el país, aunque existe el principio de igualdad ante la ley; es decir, en derecho el Estado debe tratar a todos los ciudadanos de la misma manera, sin privilegios y sin discriminaciones ante la ley.
«Existe escepticismo porque venimos de años bajo una normativa, especialmente la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (Decreto N° 8.190) que protege a inquilinos y que perjudicó a más personas de las que benefició. Debido a que las leyes no son retroactivas y dicha norma no ha sido derogada, los contratos anteriores a la promulgación actual seguirán rigiéndose por la legislación vieja, enfrentando las mismas dificultades. Además, hay un elemento clave: la posesión. Si se firma un nuevo contrato bajo el amparo de la nueva ley, pero el inquilino ya venía ocupando el inmueble, no aplicará el nuevo marco legal. La ley exige expresamente que la posesión del inmueble sea posterior a la promulgación de la norma«, explicó Alejandro Quiroz, abogado y consultor de Legalis Consultores Jurídicos.
Sus declaraciones fueron ofrecidas durante el evento «Abriendo Puertas», desarrollado por la Cámara Inmobiliaria del estado Lara, el viernes 4 de septiembre en un reconocido centro comercial de Barquisimeto que reunió a corredores inmobiliarios del país, principalmente orientados a dar a conocer las bondades de la nueva Ley de Arrendamiento de Inmuebles.
«Una de las mayores expectativas es que esta norma potenciará el ingreso de una importante cantidad de inmuebles al mercado inmobiliario arrendaticio. Esto representará oportunidades, sobre todo para los jóvenes y profesionales, abriendo las puertas al retorno de la migración venezolana que acompañará la tarea de recuperar la infraestructura del país«, destacó Quiroz, al mismo tiempo que indicó que tomará algunos meses para que las personas conozcan y analicen la norma y vuelvan a tener confianza.
«La confianza de los propietarios se recobrará en la medida que la aplicación de la norma demuestre ser efectiva. Cuando el mercado reciba el grupo de inmuebles desocupados que representan ingresos para los propietarios, y estos sientan la seguridad de que no perderán su activo, los requisitos para alquilar una vivienda en Venezuela se irán relajando. Anteriormente se pedían demasiadas garantías para evitar que un arrendamiento se convirtiera en un gasto legal futuro al intentar desalojarlo», refirió.
Por su parte, Ingrid Suárez, arquitecta y primera vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), indicó que el gremio está comenzando a hacer un trabajo informativo para que las personas conozcan la ley y se genere confianza entre arrendador y arrendatario.
«Nos falta mucho por avanzar, por mejorar, pero sin duda fue un buen paso que como yo digo, hará y está haciendo que entren al torrente sanguíneo del sector inmobiliario esta cantidad de inmuebles que hoy no están siendo ocupados para dinamizar el mercado secundario», opinó.
Las cifras que maneja la CIV es que el déficit de vivienda en Venezuela se ubica entre 2.5 millones y tres millones. Desde hace unos 15 años no se registran nuevos inventarios residenciales del sector privado.
Sobre cómo está el sector en el Área Metropolitana de Barquisimeto, Noris Timaure, presidenta de la Cámara Inmobiliaria del estado Lara, indicó que existe un inventario residencial que supera los 30 o 40 años de antigüedad, y una franja más reciente de propiedades entre los 10 y 20 años.
«Hay una alta demanda de alquileres en Barquisimeto y Cabudare, porque muchas personas no disponen de la liquidez ni de la capacidad financiera para comprar una vivienda propia. La oferta actual de alquileres no alcanza para cubrir la necesidad del mercado; sin embargo, proyectamos que con la aprobación del nuevo marco jurídico, la disponibilidad de inmuebles empiece a crecer», manifestó.
Se puede ir a un arbitraje privado
La nueva Ley de Arrendamiento de Viviendas, promulgada el 07 de agosto, permite la libertad de contratación entre propietario y arrendatario, y elimina los trámites ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi).
La norma establece incluir cláusulas arbitrales privadas para la resolución de conflictos.
«El arbitraje es conducido por entes autorizados con personal calificado, tales como los comités de arbitraje de las Cámaras de Comercio de Caracas o Maracaibo. No es un proceso gratuito; existen dos modalidades, según la cuantía del caso: el proceso breve para montos menores a 30.000 dólares y otro para cuantías superiores. Son procedimientos más cortos y efectivos que un litigio judicial», explicó Alejandro Quiroz, abogado.
Precios aumentaron
Ingrid Suárez, arquitecta y primera vicepresidenta de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), informó que en el primer trimestre de 2026 aumentó un 15% el precio de cierre para la venta de inmuebles residenciales, y un 7% el precio de incremento para alquileres en Caracas y en el estado Miranda.
«Por otro lado, tenemos estados como Zulia, donde nos llamó la atención que la reactivación inmobiliaria se dio en el sector de los terrenos. Por ello insisto en que el comportamiento no es homogéneo ni por región ni por tipología de inmueble», argumentó la arquitecta.
La CIV reporta que en el estado Barinas se construye un urbanismo con inversión privada.
Pago de condominios
Alexandra Gaete, abogada y Legalis Consultores Jurídicos, indicó que la nueva Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles toma en cuenta el pago de los condominios a la hora de mantener en vigencia un contrato. Algo que no considera la ley de 2011.
«Considero fundamental revisar los artículos que establecen la importancia del pago puntual del condominio. El incumplimiento de este pago pone en riesgo la propiedad, al punto de que la ley lo estipula como causa para la resolución y terminación unilateral del contrato de arrendamiento. Si un inquilino acumula una deuda de más de tres meses en los servicios de condominio, el contrato de arrendamiento podría finalizar de manera unilateral«, explicó. Hasta este momento, el sector registra 40% en morosidad del pago de condominios en el país.
Seguridad estructural influye en el valor
Carlos Pacheco, urbanista y director del Departamento de Planificación Urbana de la UCLA, indicó que en la nueva Ley Especial de Arrendamiento de Viviendas se prohíbe el alquiler de inmuebles que estén ubicados en zonas declaradas de alto riesgo por las autoridades competentes.
«Tras los terremotos del 24 de junio, el valor de una vivienda no se estipula solamente por la cantidad de metros cuadrados o precios de construcción, sino que el valor real de un inmueble está ligado a la legalidad de su uso y a la seguridad estructural de las edificaciones en nuestros ámbitos urbanos«, expresó.
El profesor universitario indicó que las construcciones residenciales deben tomar en cuenta las vulnerabilidades de las zonas ante inundaciones y eventos naturales, como terremotos. Asimismo, señaló que el doblete sísmico dejó en evidencia las violaciones del ordenamiento jurídico urbano, el incumplimiento de las normas sismorresistentes de muchos inmuebles, el irrespeto a las áreas de seguridad de quebradas y canales, el incumplimiento de los usos de suelo normados en las ordenanzas de zonificación y el uso excesivo de densidades no permitidas.
«Uno de los grandes problemas actuales al tramitar permisos o autorizaciones de construcción es que los estudios de suelo, que nos indican el soporte geotécnico del terreno, no se están realizando adecuadamente o no se están solicitando. Es un documento que se ha estado omitiendo y que debemos exigir nuevamente, pues resulta fundamental para evitar el sobredimensionamiento y fallas estructurales en las edificaciones», expresó.
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